Katastar nepokretnosti jeste osnovni i javni registar, koji sadrži prostorne i opisne podatke o nepokretnostima, podatke o stvarnim pravima na njima, kao i drugim pravima i činjenicama čiji je upis u katastar predviđen zakonom. Pravo svojine na nepokretnosti se upisuje u katastar nepokretnosti kao svojina, susvojina ili zajednička svojina.

Bitno je napomenuti da u skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih osnova (“Sl. list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90, “Sl. list SRJ”, br. 29/96 i “Sl. glasnik RS”, br. 115/2005 – dr. zakon) na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnost stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom. Dakle,u skladu sa našim zakonom tek momentom upisa prava svojine na objektu kupac postaje vlasnik istog. “Vanknjižna svojina” je zapravo pojam koji je izrodila praksa, odnosno učestalost situacije u kojoj nepokretnost promeni nekoliko vlasnika ali niko od njih ne bude upisan kao imalac prava u nadležnom katastru. Ovakve situacije više nisu moguće imajući u vidu da su u skladu sa Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (“Sl. glasnik RS”, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019, 15/2020 i 92/2023) javni beležnici obveznici dostave po službenoj dužnosti, te su dužni da katastru nepokretnosti dostave sve isprave koje sačine a koje su podoban pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti.

Dakle, nakon solemnizacije ugovora o prometu nepokretnosti, javni beležnik je dužan da isti putem e-šaltera dostavi radi upisa u katastar nepokretnosti, pa će kupčevo pravo svojine na nepokretnosti izvesno biti upisano. Češće će u praksi dolaziti do situacije u kojoj je prodavac prinuđen da traži upis prava svojine kako bi mogao da proda svoju nepokretnost.

Kako se podnosi zahtev katastru nepokretnosti?

Postupak upisa u katastar nepokretnosti može se pokrenuti po službenoj dužnosti i na zahtev stranke. Stranka može podneti zahtev za upis u katastar nepokretnosti putem e-šaltera, preko profesionalnog korisnika koji je u skladu sa zakonom ovlašćen da vrši digitalizaciju dokumenta izdatog u papirnoj formi. Sva dokumentacija se dostavlja preko elektronskog šaltera u formi elektronskog ili digitalizovanog dokumenta.

U skladu sa odredbama Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (“Sl. glasnik RS”, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019, 15/2020 i 92/2023) uz zahtev je nužno priložiti:

• Ispravu koja je pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti (npr. ugovor, ostavinsko rešenje);
• druga dokumenta propisana zakonom (npr. lična karta stranke,);
• punomoćje;
• dokaz o uplati republičke administrativne takse (mada će u praksi ova taksa biti obračunata i plaćena po donošenju rešenja);

Posebno je bitno napomenuti da ako isprava koja je pravni osnov za upis ne dokazuje kontinuitet promene sa upisom u katastru nepokretnosti, uz zahtev se prilažu i isprave kojima se taj kontinuitet dokazuje. Dakle ukoliko prethodnik stranke nije bio upisan kao imalac prava svojine na nepokretnosti, stranka će morati da katastru nepokretnosti dostavi i ispravu koja je prethodnom vlasniku bila osnov za sticanje prava svojine. U praksi su vrlo česte situacije u kojima postoji više prehodnika, te je za svakog od njih potrebno pribaviti ispravu koja je bila osnov za sticanje prava svojine na nepokretnosti, što može biti veoma dug proces.

Ukoliko su ispunjeni svi zakonom propisani uslovi, nadležna služba za katastar nepokretnosti će doneti rešenje kojim se dozvoljava upis imaoca prava svojine na nepokretnosti. Navedenim rešenjem će takođe biti utvrđena visina republičke administrativne takse koja zavisi od broja isprava kojima se dokazuje kontinuitet vlasnika nepokretnosti. Od podnošenja zahteva donošenja rešenja može proteći više meseci.

Advokatu Marku M. Milutinoviću je kao profesionalnom korisniku, omogućen pristup aplikaciji e-šalter i podnošenje zahteva i dokumentacije u digitalizovanoj formi. U slučaju da Vam je potreban advokat za podnošenje zahteva Katastaru nepokretnosti sve upite možete poslati putem mejla na marko.milutinovic@akmilutinovic.rs.